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持续降杠杆效果显现:疫情下安全边际充足,长三角布局成融信压舱石
时间:2020.09.08 | 来源:市值风云


作者 | 商立木


流程编辑 | 小白



“凡事预则立,不预则废”,近年来主动降杠杆,使得融信的财务安全边际较高,能够相对从容面对新的政策环境和市场的不确定性。


2020年初,全球似乎瞬间切换到了Hard模式,新冠疫情的来势汹汹,以及全球经济的整体下行,都打了【亚博体育电竞】一个措手不及。


而过去强调扩张速度的房地产企业,也纷纷在今年强调谨慎拿地、紧抓回款,“活下去”竟一语成谶。


尤有甚之,近日住建部和人民银行传达的“三条红线”进一步引起了市场对房地产企业融资空间的广泛关注。


风云君发现一向关注的融信亚博体育电竞(03301.HK,下称“融信”、“【亚博体育电竞】”)在控制杠杆水平方面做得还真是不错,今天一起看看。


一、杠杆水平安全,融资成本也在降低


近年来,融信向外界传递的主要信号之一就是控制杠杆水平。从突如其来的疫情反向来看,这个决策称得上是有前瞻性。从结果来看,【亚博体育电竞】也执行得挺到位。


就在最近,8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”,重点内容被业内称作“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1。


通过这三项指标,地产商将被实施分级管理,越线的地产企业融资空间将进一步收紧。比如,在三项指标均不触及红线的情况下,企业有息负债年增速上限为15%。但是,如果三项指标均未达标,那么这家企业就不得新增有息负债。


那么融信做得咋样呢?


首先,净负债率相较2019年有所增长,达到91.2%,但仍旧低于红线规定的100%。





其次,截止6月末,融信账面上拥有现金312.6亿元,现金短债比为1.7,大幅优于红线规定的1.0。





最后,剔除合同负债之后的经调整资产负债率为73.8%,高于红线的70%,超出的幅度倒不算多。从【亚博体育电竞】近期的动作来看,重回70%以内的难度应该不会太大。


另外,从数据来看,【亚博体育电竞】经调整负债率近年来相对平稳,这也是风云君看好其后续能重回“绿灯全开”状态的主要原因。





另外,【亚博体育电竞】流动比率为1.55,相较2019年持续改善。流动性这方面表现也不错。





目前来看,在房企融资逐渐趋严的大环境之下,融信的控杠杆表现总体稳健,使得上市【亚博体育电竞】在面对新政策环境和市场的不确定时就有了更多的自主裁量空间。


比如,【亚博体育电竞】看看融信优化债务结构、降低融资成本的举措。

2020年3月和4月,融信分别发行人民币12.9亿元和11.06亿元的ABS,这部分证券按年利率5.9%计息并以【亚博体育电竞】应收物业销售所得款项作为抵押;


境外融资方面,今年6月,发行于2023年到期总计2.5亿美元7.35%的优先票据,同月还额外发行1.6亿美元的优先票据,创【亚博体育电竞】长年期债务最低利率水平。

根据融信的财报,目前【亚博体育电竞】尚未偿还的借款(包括银行借款、信托及其他借款、境内【亚博体育电竞】债券、优先票据及ABS)的加权平均实际利率为6.67%,低于2019年的6.85%。


在资本市场,上半年标普、穆迪和惠誉都给予了融信较高的评级,展望均为“稳定”。这点大家清楚,得到国际评级【亚博体育电竞】的认可,会有助于上市【亚博体育电竞】日后获得资本市场的支持。这是一个相互成就的效果。


二、受益长三角战略,销售金额逆势增长


根据国家统计局的数据,今年1-6月,我国商品房销售面积为69404万平方米,同比下滑8.4%。商品房销售额为66895亿元,同比下滑5.4%。


不过随着疫情影响的逐渐消退,房地产市场逐渐转暖,其中长三角地区的销售复苏较为明显,成交量和房价涨幅都在全国各区域中名列前茅。


这就使得一向扎根长三角地区的融信受益不小。


公开信息,今年上半年,融信在杭州、苏州和南京等长三角核心城市的多个项目开盘即售罄。其中,“杭州沁澜”项目销售中签率仅1.8%。


说实话,现在搞得风云君心也痒痒的,老惦记着去杭州搞套房子。


继续看财报揭示的信息,融信上半年合约销售的城市分布如下图所示,根据销售金额占比排序,排名第一的是杭州,占比为36.6%。排名第二的是南京,占比12.8%。扫一眼销售排名靠前的城市列表,基本都是长三角地区的核心城市。





融信上半年实现合约销售603.6亿元,同比增长6.5%,实现了逆势增长。销售回款率达到81%,也维持在较高水平。


这个业绩,应该和融信长期坚持的“1+N”战略有关。立足一二线核心城市,拓展围绕核心城市的卫星城。近两年长三角地区房地产市场表现也最是抢眼。


根据融信的介绍,在跻身千亿房企之后,【亚博体育电竞】拿地更为审慎,这一点在目前的地产环境下尤为重要。


三、审慎拿地风格不变,土储质量不错


根据财报,今年上半年,融信新增土地项目21个,新增建筑面积约460.5万平方米,比去年同期上升仅不到10%。


其中,新增项目中有15个位于长三角地区,拿地金额占比为75%,建筑面积约为279万平方米。长三角还是重点。


随着房地产市场的改变,存量房时代的也在逼近。从公开信息来看,融信也在做旧改项目的转化,上半年新增确权的土地面积为48万平方米。


截止6月30日的数据,融信项目数量为219个,分布在47个城市,土地储备面积总计2800万平方米,其中80%的土地位于亚博体育电竞一二线城市的黄金地段,土地成本约为每平方米7767元。


按照施工进程进行划分的话,其中250万平方米为持作出售已竣工物业,2040万平方米处于在建阶段,还有510万平方米留作未来开发。


结语


在外部融资环境趋紧,行业迈入存量房时代的双重挤压之下,过去地产企业粗犷式的野蛮生长或将不复存在,取而代之的则是行业的控杠杆、降负债、审慎拿地、保证充足的流动性,精耕细作。


近年来,融信杠杆水平总体还算合理,融资成本在行业内不高,流动性持续改善,安全边际还是值得肯定的。


今年上半年,得益于长三角地区的经济活动复苏显著,融信合约销售金额实现逆势增长,据称全年销售目标不变。


在拿地结构上,融信依旧立足长三角策略是对的,聚焦一二线核心城市圈,这样也保证了土地资源这一核心资产的质量。土储质量控制好,未来的业绩才会有保障。


最后看一个排名,2020年6月,克而瑞研究中心发布的《2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30》中,融信的排名是第17位。


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